Ad Valvas 1978-1979 - pagina 482

2

AD VALVAS — 22 JUNI 1979

Kamerhuur wordt los gezien van huurwaarde huis Vervolg van pagina 1 betaalde kan de verhuurder domweg de bestaande huurprijs negeren en zonder hierop bij de verhoging aan te sluiten op de maximaal mogeiyke prijs gaan zitten. Hij kan daarbij dan de lukratieve mogelijkheden te baat nemen, die het in Den Haag bedachte puntensysteem biedt. Dit systeem gaat uit van de vloeroppervlakte van de kamer en de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen als een wasbak en een toilet. Ook al geven de muren wekelijks emmers vocht, staat de woning in een verpauperde buurt en is er sprake van geluidshinder of andere vormen van overlast, vloeroppervlak en de aanwezigheid van enkele voorzieningen bepalen hoofdzakelyk de hoogte van de huur. Jos Wegman vervolgt met te zeggen, dat per eenheid vloeroppervlak en voorzieningen als een wastafel, een kookgelegenheid, een radiator punten kunnen worden toegekend. Voor elke vierkante meter kan de verhuurder 5 punten krijgen, voor een kookgelegenheid 20, voor een douche 15 en voor een wastafel 10 punten. Een minuscuul fonteintje met alleen koud water geeft echter recht op evenveel punten als een luxe wastafel met warm en koud water inclusief mixer. Weinig differentiatie dus. Wanneer dit soort voorzieningen voor gemeenschappelijk gebruik zijn moet het aantal punten gedeeld worden door het aantal gebruikers

maar volgens Jos geeft dat de verhuurder de vrijheid te regelen, dat een bewoner bv. alleen in de weekends mag douchen en alleen op bepaalde dagen mag koken.

Te weinig

aftrekpunten

Volgens het systeem kunnen er wel onder bepaalde omstandigheden punten worden afgetrokken. Er kan reduktie tot viervijfde van het aantal via het vloeroppervlak toe te kennen aantal punten plaatsvinden wanneer óf het raam kleiner is dan 1 vierkante meter, óf de kamer over een oppervlakte van minder dan 6 vierkante meter hoger is dan 2,1 vierkante meter óf de kamer op de vijfde verdieping danwei hoger ligt zonder lift, óf wanneer de kamer zich in een verwaarloosd, slecht onderhouden gebouw bevindt. Deze reduktiemogelijkheden vindt Jos veel te gering. Allerlei vormen van overlast als vochtigheid, geluidshinder, ongedierte etc. kunnen alleen de huur reduceren via het kriterium „verwaarloosd, slecht onderhouden gebouw" en geven dan slechts een reduktie van 25 punten bij een kamer van 5 bij 5 vierkante meter met kaal 125 punten. Jos vindt bovendien service belangrijker dan vloeroppervlakte. Hij wijst er ook op, dat immateriële punten als privacy niet in de huur worden verwerkt. Vervelende afspraken, die je moet maken over het ontvangen van vrienden tot-een bepaalde tijd tellen niet mee bij het bepalen van de huur.

Het ergst is eigenlek nog, dat een kamer wordt los gezien van het huis waartoe het behoort. Een huis, dat als geheel een bepaalde huur opbrengt kan nu, in kamers verdeeld, het vier- of vijfvoudige op gaan brengen. De ambtenaren van Brokx gaan uit van de redelijkheid van de verhuurder. Maar een verhuurder hoeft maar een beetje slim te zijn, zijn pand te splitsen in kamers en wat sobere voorzieningen aan te brengen en hij kan rijk worden. Als hfl al exorbitant hoge huren vroeg dan kan dat nu ook nog gelegaliseerd worden met de huurprijzenwet in de hand. Opmerkelijk is, dat PvdA-kamerlid Van Dam het hier eens is met Brokx. „De huidige huurwet wordt op dit punt nauwelijks nageleefd. Dat leidde soms tot huren van ƒ 20,— terwijl er in werkelijkheid ƒ 200,— voor wordt betaald. Als iemand naar de huuradvieskommissie ging en gelijk kreeg werd hij op straat gezet. Dit was volkomen achterhaald en de wet werd hier massaal overtreden, waar de kamerhuurders zich ook bij neerlegden. Die deden zelden 'n beroep op de huuradvieskommisDe ambtenaren hebben waarschijnlijk te veel gekeken naar de sociale kamersector (SSH bv.), waar geen misbruik zal plaatsvinden, voldoende controle is en de bewoners officieel staan ingeschreven zodat er niet met de huurprijzen gesjoemeld kan worden. Hier zal gewoon jaarlijks alleen de 5%-verhoging plaatsvinden.

Het nieuwe kamerhurenstelsel per 1 juli Hieronder het nieuwe kamerhurenstelsel zoals dit is gepubliceerd in het Staatsblad van 4 mei jl. met daarin de vermoedelijke bijstelling verwerkt, zoals Brokx die begin deze week aan enkele kamerleden meedeelde. Eerst moet een verhuurder aan de hand van het waarderingsstelsel berekenen hoeveel punten een kamer waard is. Vervolgens kijkt hij in het Schema van huuraanpassingen naar de geldende kale huur van de kamer. Daarna kijkt hij op welk punt in de tabel de geldende huur en de puntenwaardering die boven de tabel staat elkaar kruisen. Daar vindt hij dan het toegestane huurverhoging« percentage. In de praktijk zullen echter de meeste verhuurders opzoeken hoe hoog de huur bij een bepaald puntentotaal maximaal mag zijn. Die maximumhuur ligt bij de nul onder aan elk rijtje. D.w.z. een kamer met 230 punten mag maximaal 450 gulden per maand kosten; een met 195 punten maximaal 391 gulden, etc. BIJLAGE II bij het Besluit huurprijzen woonruimte Waarderingsstelsel voor woonruimte welke niet een zelfstandige woning vormt 1. Oppervlakte kamer(s) en keuken

5 punten per m2

2. Vermenigvuldigingsfactor voor kwaliteit en onderhoud •

Bij gemiddelde kwaliteit en normale staat van onderhoud vermenigvuldigingsfactor 1

•

Vermenigvuldigen met 4^5 indien: — het raam kleiner is dan 1 m2: — de kamer over 'n oppervlakte van minder dan 6 m2 hoger is dan 2,1 m: — de kamer ligt op de 5e verdieping of hoger zonder lift: — de kamer zich bevindt in een verwaarloosd, slecht onderhouden gebouw

3. voorzieningen per wastafel per kookgelegenheid 2 per douche per toilet per buitenruimte per fietsenberging voor aanwezigheid centrale verwarming

eigen 10 punten 20 punten 15 punten 12 punten 9 punten 6 punten 20 punten

1. De vermenigvuldigingsfactor ten hoogste eenmaal toepassen 2. Hieronder te verstaan een aanrecht met stromend water met plaatsingsmogelijkheden van kooktoestel en koelkast 3. Balkon, plaatsje, tuin, terras e.d.

gemeenschappelijk aantal punten delen door aantal gebruikers 4 punten 3 punten 20 punten

BIJLAGE VI bij het Besluit huurprijzen woonruimte Schema van redelijke huuraanpassingen voor onzelfstandige woonruimten, in percentages van de geldende huur Geldende kale 270 en meer huur in guldens punten 81 97 113 129 150 177 209 247 289 338 391 450

tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot en

81 97 113 129 150 177 209 247 289 338 391 450 meer

Vergelijking met huurpeil ter plaatse doch niet meer dan 9%

230 195 165 140 tot tot tot tot 270 230 195 165 9 9 9 9 9 9 9 8 7 9 9 8 7 6 9 8 7 6 5 8 7 6 5 7 6 5 5 6 5 5 5 5 5 5 O 5 5 O O 5 O O — O O — — O — — — — — — —

120 tot 140 8 6 5 5 5 5 O O — — — — —

105 tot 120 7 5 5 5 5 O O — — — — — —

90 75 tot tot 105 90 6 5 5 5 5 0 0 0 O O O — — — — — — — — — — — — — — —

60 tot 75 5 0 0 — — — — — — — — — —

45 tot 60 5 0 — — — — — — — — — —

30 tot 30 tot 45 0 0 — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —

N.B. I: Voor eventuele nieuwe bijstellingen van het systeem zie A.V. van 29 juni N.B. II: Indien de redelijke huuraanpassing is aangegeven met een liggend streepje houdt dit in dat de huurprijs wordt verlaagd tot het hoogste huurprijsniveau waarbij — gegeven het aantal punten — nog een huurbevriezing (0) is aangegeven

Het idee van huurberekening via punten is afkomstig van oud-staatssecretaris Van Dam maar voor het nu gemaakte systeem is staatssecretaris Brokx verantwoordelijk. In het voorjaar werd — samen met de nieuwe regels voor de huurbescherming — de huurprijzenwet voor zelfstandige woonruimtes in de Tweede Kamer aangenomen. Voor de huurprijzenregeling van nietzelfstandige woonruimtes wilde de Kamer toen twee maanden de tijd om die zaak eens apart te kunnen bekijken. Geruisloos kwam de regeling in het Staatsblad terecht, het moment waarop de twee maanden ingingen. De Landelijke Organisatie Belangengroepen Huisvesting, die de

een kamer niet door een klein voorzieninkje erbij opeens in een hogere klasse kan komen waardoor de huur zo maar even met ƒ 50,— toeneemt. Er moet een glijdend systeem komen. Ook moet er een evenwichtiger afweging van voorzieningen mogelijk zijn waarbij het vloeroppervlak minder-telt en ligging en ouderdom van de kamer zwaarder. Ook moet er bij de puntentoekenning verschil gemaakt kunnen worden tussen een butagasstelletje en een vierpitsfornuis 'met oven. Het puntensysteem voor zelfstandige woonruimte is wel veel gedifferentieerder. Jos: „Het gaat er niet om het nu eens flink ingewikkeld te maken maar zo'n regeling is er alleen om er een beroep op te kunnen doen. Voor eerlijke verhuurders is zo'n regeling niet gemaakt. Wel voor de

Nu al hoge huren worden gelegaliseerd gang van zaken natuurlijk in de gaten hield ontdekte op het juiste moment het bericht en attendeerde schielijk het PvdA-kamerlid Van Dam, die wel even behoorlijk schrok. Zo had hij zich de uitwerking van zijn idee natuurlijk niet voorgesteld. Hij besloot, na een gesprek met de LOBH, kamervragen te gaan stellen en nam ook W D huisvestingsspecialist De Beer even apart. Deze vond, dat er in elk geval geen prijsopdrijving in de kamerhuren mag plaatsvinden. Dijkman van het CDA was het onderonsje natuurlijk niet ontgaan en alert als CDA-kamerleden steeds bij dit soort observaties zijn, moet hij ongetwijfeld besloten hebben Brokx nog eens aan te spreken over zijn ongelukkige voornemens en de wederom op til zijnde vrijage tussen PvdA en W D . Er volgde hierop een mondeling overleg tussen Brokx en kamerleden van PvdA, CDA en W D waarvan de resultaten — in verdekte vorm — in de brief aan de Tweede Kamer belaqdden. Zij kunnen ver­ geleken worden met de eisen, die het LOBH stelde en de verwachtin­ gen, die deze kiene organisatie koes­ terde.

Meldingsplicht In de eerste plaats wil de LOB H verhuurders van kamers een mel­ dingsplicht (met sankties) opleggen voor elke kamer, die zij willen gaan verhuren. Dit zou bv. kunnen bij de GDH, de gemeentelijke dienst voor herhuisvesting. De huurprijs moet dan ook gemeld worden en kan zo worden beschermd. De tweede eis betreft de wachttijd van een jaar die je in acht moet nemen voordat je verlaging van een onrechtmatig sterk verhoogde huur kunt eisen via de huuradvieskommissie en de kan­ tonrechter. Die wachttijd moet ver­ dwijnen ook al omdat een verhuur­ der anders steeds kan proberen te­ gen het eind van de wachttermijn de huurder van de kamer te krijgen waarop de nieuwe huurder de pro­ cedure weer opnieuw moet begin­ nen. Huurverlaging moet terstond in kunnen gaan. Bovendien moet de teveel betaalde huur, anders dan bij de nieuwe regeling, teruggevorderd kunnen worden. Wat die huuradvieskommissie be­ treft, op deze kommissie wordt nog­ al eens een beroep gedaan wanneer de huur te hoog is en totnogtoe was zo'n beroep vaak erg zinvol o.a. omdat deze kommissie ervan uitgaat, dat de kamerhuur in een evenredige verhouding moet staan t.o.v. de huur van het hele huis. Als de nieuwe regeling er is kan de huuradvieskie deze regel echter niet meer hanteren en is ze ook met handen en voeten gebonden aan het puntensysteem. Een derde eis van de LOBH is, dat er veel meer mogelijkheden moeten komen punten af te trekken. Bepaalde on­ gunstige omstandigheden zoals de slechte staat van de woning moe­ ten bovendien veel zwaarder tellen. De LOBH is op zichzelf niet tegen een puntensysteem omdat dit de mogelijkheid geeft tot controle over de huurprijs. Het moet echter wel veel verfijnder zijn. Er moeten bv. kleinere huurklassen komen zodat

huisjesmelkers. Tegen hen moet de huurder beschermd worden."

Rollen

omgedraaid

Verder wil de LOBH het gebruik van een aanzeggingsformulier ver­ plicht stellen voor de verhuurder, die bv. verder wil gaan dan de gangbare 5%­huurverhoging. Hi] moet dan die aanzegging bij de huuradvieskommissie met redenen omkleden terwijl de kommissie zijn toestemming moet geven voor de extra verhoging. Nu dreigen de rol­ len omgedraaid te worden en kan — pas na een jaar — de huurder zich tot de huuradvieskommissie wenden als hij denkt teveel te moe­ ten betalen. Ook wil de LOBH, dat er bij afwij­ zing van een klacht door de huur­ advieskommissie en de kantonrech­ ter een beroep op de minister mo­ gelijk moet zijn, net zoals dat bij zelfstandige woonruimten het geval is. Op die manier kunnen excessen worden afgeremd. Uit het eisen­lijstje noemen we er tenslotte nog één: ook voor kamer­ bewoners moet er individuele huur­ subsidie komen. De staatssecretaris heeft zelf ooit eens als huurprijs voor jongeren een percentage van hun inkomen aangegeven van 13 procent. Kamerbewoners met een minimumjeugdloon komen met het nieuwe systeem met huurkosten te zitten, die ruim 30 procent van hun inkomen bedragen. Voor kamerbe­ woners, die een studiebeurs hebben of afhankelijk zijn van een bijdrage van hun ouders kan dit percentage makkelijk tot 50% oplopen. Onaan­ vaardbaar voor de LOB H. Jos eindigt met een voorbeeld van een kamer, die op dit moment ƒ 165,— doet en bij het nieuwe stelsel een kale huur zou kunnen gaan doen van ƒ 391,— zonder service-kosten. De LOBH hoopt, dat het nieuwe systeem, gekuist van zijn ergste onrechtvaardigheden, voorlopig één jaar wordt uitgeprobeerd. In dat jaar kan dan een evaluatie-kommissie de ervaringen evalueren en tegelijkertijd aan de hand daarvan een beter systeem ontwikkeien. De LOBH kan gedeeltelijk tevreden zijn.

Redaktle-adres: De Boelelaan 1105 of Postbus 716' Amsterdam, telefoon 020-5484330. B.g.g. 5482671. Redaktle: Jan van der Veen (hoofdredakteur), Jaap Kamerling, Mathilde van Amstel (redaktie-assistente). Medewerkers: Warner Bruins Slot, Bart Muysson, Hans de Boer, Cok de Zwart, Rob Meerhof, Hans Schumacher, Martin Hetebrij, Simon Kooistra, Gert van Vulpen en (niet-red.) Dienst Pers en Voorlichting. "^ Adjes: Max. 30 woorden. Kosten f 6,— Opgave voor maandag 10 uur kamer 1 D-08 vu-hoofdgebouw. Kontante betaling. Alleen voor VU-personeel en -studenten.

Deze tekst is geautomatiseerd gemaakt en kan nog fouten bevatten. Digibron werkt voortdurend aan correctie. Klik voor het origineel door naar de pdf. Voor opmerkingen, vragen, informatie: contact.

Op Digibron -en alle daarin opgenomen content- is het databankrecht van toepassing. Gebruiksvoorwaarden. Data protection law applies to Digibron and the content of this database. Terms of use.

Printen